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“이 동네 건물주들 공실 나도 뭐 어때라는 생각이에요. 몇 년째 비어있는 채로 임차인은 구해지지 않는데도, 오히려 버티기 전략으로 들어올 테면 들어와 보라는 식으로 권리금이랑 월세를 점점 올리네요.” (신사동 A공인중개사무소 관계자)
지난 11일 찾은 서울 강남구 신사동 가로수길에는 중대형·집합상가를 중심으로 임대를 내놓은 상가들이 거리 양옆으로 쭉 자리 잡고 있었다. 평일 점심시간이 지난 오후임을 고려해도 거리에는 차량만 몇 대 지나다닐 뿐, 몇몇 외국인 관광객을 제외하고는 인적이 드물었다. 가로수길 초입부에는 지난해에 현대자동차 할부프로그램 이어 여전히 새로운 임차인을 찾지 못해 비어있는 통임대 건물도 그대로였다.
상가 시장이 전체적으로 침체기에서 벗어나 곳곳에서 반등하고 있으나, 여전히 가로수길은 ‘공실지옥’에서 벗어나지 못하는 분위기다.
올해 1분기 서울 주요 상권에서는 빈 점포가 줄어들며 상권이 회복되고 있다는 분석이 나온다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 학자금대출금리 는 이달 2일 ‘1분기 리테일 시장 보고서’에서 서울 주요 상권의 공실률이 평균 15.1%로, 16.5%였던 지난해 같은 기간보다 하락했다고 밝혔다. 주요 상권 중 공실률이 상승한 곳은 성수(3.4%)와 가로수길(41.6%)이 유일해, 홍대·명동·강남·이태원·청담 등 주요 상권이 하락한 것과 대조적이다.


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신사동 A공인중개사무소 관계자는 “세로수길·나로수길을 제외한 가로수길 상권만 놓고 봤을 때, 인근 공인중개사무소 조사 결과 올해 공실률은 약 51% 정도 되는 것으로 파악된다”며 “절반 이상이 여전히 비어있고, 특히 애플스토어가 있는 가로수길 중간 지점인 신사동 화랑거리 일대가 심각하다”고 설명했다.
건물 전체가 원가 공실인 중대형 상가도 많지만, 집합상가 공실률도 상당한 수준이다. 한국부동산원의 지역별 집합상가 공실률에 따르면 서울 내에서 전 분기 대비 공실률 가장 많이 증가한 지역은 5.99%포인트상승한 서울대입구역이었고, 그 뒤를 신사역(가로수길)이 이었다. 지난해 3분기와 4분기 4.42%에서 올해 1분기 9.99%로 급증하며, 5.53%포인트 상승했다.
자동차담보대출서류‘유령 골목’이 된 가로수길 공실 장기화의 가장 큰 요인으로는 다른 상권과 달리 하락 기미가 보이지 않는 높은 임대료가 꼽힌다. 중대형상가가 많은 가로수길 신사역의 경우, 지난해 3분기 9만1880원→ 4분기 9만3310원→ 올해 1분기 9만3620원으로 3분기 연속 우상향 중이다. 1㎡당 임대료도 명동(20만1410원)과 강남대로(11만7540원)를 제외하고는 주요 상권 중 여전히 상위권에 속한다.
특히 현장에서는 권리금 상승이 뚜렷하다는 전언이다. 현지 공인중개사무소들에 따르면 월세의 경우 상가건물 임대차보호법상 1년에 5%씩밖에 못 올리지만, 기존 임차인과 신규 임차인 간의 계약으로 이뤄지는 권리금은 이에 해당하지 않아 큰 폭으로 오르고 있다고 한다.
신사동 B공인중개사무소 관계자는 “최근에는 가로수길에서 옮겨온 세로수길 상권이 뜨고 있어 오히려 임대료 상승을 부추기고 있다. 일대 상가점포 중 무권리는 없으며, 권리금은 2~3년 전만 해도 1억원대가 가장 비쌌으나 현재는 전용 70㎡대가 약 8000만원~1억5000만원에 형성될 만큼 올랐다”며 “세로수길이 먹자골목 중심으로 잘되는 만큼 가로수길 전체적으로 임대료는 점점 오르지만, 가로수길은 명품 전시실 아니면 감당이 안 돼 일반 자영업자들이 권리금에 부담 느끼고 점점 떨어져 나가는 형국”이라고 했다.
공실이 많고 찾는 사람도 줄다 보니, 자연스럽게 영업 이익도 줄어들고 있다. 서울 주요 상권이 임대동향별 순영업소득에 있어서 증가 혹은 보합세를 보이지만, 신사역이 가장 큰 폭으로 감소했다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 신사역 집합상가의 전용 1㎡당 순영업소득은 지난해 4분기 7만6660원 수준에서, 올해 1분기 7만3770원 수준으로 약 2890원 감소했다. 두 번째로 감소 폭이 컸던 지역은 남대문으로, 순영업소득이 약 2720원 감소했다.
다만 현장에서는 상권의 부활 가능성도 조심스럽게 점쳤다. 현지 공인중개사무소는 가로수길 상권이 옮겨간 세로수길에 이어 ‘나로수길’도 먹거리와 카페를 중심으로 반등하고 있으며, 세로수길은 이미 지난해부터 외국인 관광객 사이에서 ‘강남의 홍대’로 주목받았다고 말한다.
신사동 C공인중개사무소 관계자는 “최근 명품 가방 브랜드인 폴렌느가 입점해 중국·동남아시아 관광객들이 줄을 선다”며 “강남구청에서도 몇 년 전부터 죽은 상권을 살리기 위해 다른 지역 대신 가로수길에서 플리마켓 등 이벤트를 많이 여는 편”이라고 설명했다.
전문가는 과거 압구정처럼 가로수길의 지역적인 자가당착 문제가 커, 침체기가 당분간 지속될 것으로 전망했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “코로나19 이후 붕괴했던 서울 주요 상권들이 미미하지만 저점을 지나 조금씩 회복 기미를 보인다. 다만 가로수길은 압구정처럼 상권 가속화를 거쳐 임계 체력에 도달해 쇠락의 길을 걷기 시작했다”며 “건물주 입장에서 임대료 하락은 건물 가치 하락으로 이어지는 거라 임대료 조정 국면도 오래갈 것으로 보인다. 이미 콘텐츠 부족 문제를 겪는 데다가 임대료가 따라오지 않아 다시 다양하게 채워지기는 매우 어렵고 시간이 걸릴 것”이라고 예상했다.
정주원 기자