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올 들어 서울 아파트가 거래량 증가와 함께 무서운 가격 상승세를 보이고 있다. 매수세가 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 핵심 지역을 넘어 최근에는 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽지역까지 확산하고 있다. 내달 대출 규제 강화를 앞두고 선제적인 수요가 발생한 데다 새 정부 출범에 따른 기대감이 복합적으로 작용하는 양상이다. 들썩이는 서울 집 값과 달리 지방은 침체가 심화되는 등 양극화 문제도 심각해지고 있고 전 충청북도 월세 가격 상승으로 임대차 시장에서 주거 불안정성도 커지고 있다. 이달 초 출범한 이재명 정부는 시작부터 부동산이라는 대형 과제에 직면한 모습이다. 새 정부가 조만간 내놓을 부동산 정책에 이목이 쏠리고 있는 가운데 현 시장에 대한 정확한 진단을 통해 정부가 취해야할 정책 방향을 모색해 본다. [편집자 주]
내달부터 수도권 지역을 대상으로 기업은행직장인신용대출 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 규제가 더욱 강화될 예정이지만 강남권 등 서울 주요 집값 상승세를 잡긴 역부족이란 전망이 크다.
향후 정부에서 부동산 규제 지역 확대 지정 등을 통해 대출을 더욱 조이더라도 부동산 시장을 안정화시키는 데 큰 효과를 거두긴 어려울 것이라는 시각이 우세하다.
21일 부 신용불량자가되면 동산업계에 따르면 7월부터 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도마저 줄어들면서 주택 구입자금 마련이 더욱 어려워져 주택 매매 수요를 일부 억누를 것으로 보이지만 그 효과는 제한적일 전망이다.
이미 서울 집값이 크게 오르고 있는 가운데 금융당국은 은행을 소집해 가계대출 관리 강화를 주문하면서 일부 은행들이 주택담보대출 문턱을 높이는 모 회생상담 습이다.
SC제일은행은 주담대 만기를 최장 50년에서 30년으로 단축했고 우대금리도 최대 0.25%포인트(p) 축소하기로 했다. NH농협은행도 주담대 우대금리 조건을 강화하고 축소하는 등 조치에 나섰다.
이미 시동이 걸린 가계대출 관리는 내달 스트레스 DSR 3단계 시행으로 더욱 강화될 것으로 보인다.
신용불량자예금담보대출 하지만 이로 인한 수요 억제 효과는 제한적일 것이라는 관측이 지배적이다. 집값 상승을 주도하는 강남권이나 마용성 등은 자금력 있는 수요자들이 몰려있는 곳으로 대출 한도 축소에 대한 영향이 크지 않을 것이란 분석이다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “대출 규제 여파는 강남권 등이 아니라 중저가 지역에 주택을 구매하려던 사람이 대출 한도 축소에 따라 서울 외곽 지역으로 밀려나는 현상으로 나타날 수 있다”고 설명했다.
또 집값을 밀어 올리는 요인들이 복합적으로 작용하고 있다는 점도 대출 규제를 통한 수요 억제가 쉽지 않다는 점에 힘을 싣는다.
현재 부동산 시장에선 똘똘한 한 채 현상과 주택 공급 위축 전망으로 불안 심리가 커지면서 서울로는 주택 매수 수요가 쏠리고 있지만 수도권 외곽부터 지방은 미분양이 넘쳐 나는 상황이다.
특히 올해 기준금리가 상반기에 두 차례 인하돼 연 2.50%까지 하향 조정된 가운데 올해 하반기에도 추가 인하 가능성이 열려 있고 정부가 앞으로 경기 부양을 위해 유동성을 확대할 것이란 예측도 서울 집값 안정화를 어렵게 하는 요소로 꼽힌다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “기준금리도 내려가 있고 내년부터 입주 물량도 부족하다”며 “대출 규제 이후 일시적으로 상승률이 둔화될 수는 있지만 집값은 다시 오를 것”이라고 내다봤다.
향후 정부가 대출 규제 강화 이후 시장 추이를 살펴보다가 조정대상지역과 투기과열지구를 지정하지 않겠느냐는 시각도 있다.
규제지역으로 지정되면 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 조정 등으로 대출 문턱이 더욱 높아지기 때문인데 전문가들은 이 같은 추가 규제 조치가 부동산 시장의 불안을 더욱 키울 수 있다고 보고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역으로 지정만 해도 LTV 등이 조정되므로 별도 대출 규제 등은 하지 않아도 되다”며 “정부가 어떤 규제 조치를 취할 수 있는가 질문했을 때 기존 규제들이 반복될 여지가 크다”고 내다봤다.
그러면서 “규제를 통해 주택 거래를 억제해 인위적으로 시장을 억누른다면 그만큼의 효과를 볼 수 있지만 언제까지 억누를 것인지에 대한 질문이 따라올 수밖에 없다”며 “서울 집값을 잡는다는 명분의 추가 규제는 득보다 실이 클 수 있다”고 강조했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “토지거래허가구역이 확대 재지정됐는데도 집값은 잡히지 않았다”며 “문재인 정권 때도 규제지역을 지정했지만 전국으로 열기가 확산됐다”고 설명했다.
이어 “규제지역으로 집값을 못 잡는다는 통계는 많은데 대출 규제가 시행 후 그 효과를 지켜보고 면밀하게 정책을 세워야 할 것”이라며 “새 정부가 이제 막 출범했는데 부작용도 점검하지 못하고 정책을 내놓으면 문재인 정부 때의 실패를 반복할 수 있다”고 지적했다.